Chystáte se koupit stavební parcelu, která je dle územního plánu určená ke stavbě domu? Víte, že to neznamená že můžete automaticky stavět? A teď nemyslím proto, že byste na něco zapomněli v projektu nebo např. nesplnili regulativa apod...
Ano je to tak. Bohužel jsem si tím prošel a stejně tak jako hromada dalších laiků jsem považoval „stavební parcelu“ určenou v územním plánu ke stavbě a s přípojkami, které jsou „u hranice pozemku“ jako jasnou věc nad kterou není třeba dále uvažovat. Koupil jsem pozemek. S projektantem půl roku ladil projekt a pak narazil na průšvih.
Disclaimer: Nejsem z oboru a nevylučuju nepřesnosti v článku. Je to takové varování a upozornění na co si dát při koupi pozemku pozor. Kdybych měl stroj času, tak bych si článek poslal sám sobě :-)
Územní plán
To, že je pozemek v územním plánu určen k zastavení bohužel ještě neznamená výhru. Všimnul jsem si, že se i na tomto portále množí stavebníci kteří si koupí stavební parcelu, která je součástí nové lokality a nemá zkolaudovanou cestu a inženýrské sítě a už plánují projekt a výstavbu domečku.
Tou novou lokalitou myslím jakože v územním plánu má nové písmenko Z2, Z3 prostě nová zóna. V územním plánu mohou být dodatečné podmínky. Např. u nás bylo nutné navýšit kapacitu ČOV. Takže jsme přispívali obci na rozšíření čističky. Za každou parcelu několik desítek tisíc.
Ale stejně tak může být v podmínce, že napojovací body silnice k lokalitě musí být z tzv. kapacitně vyhovující veřejně přístupné pozemní komunikace. K tomu byste měli mít vyjádření od stavebního úřadu dříve, než si ten pozemek koupíte. A myslím samozřejmě písemný, protože v případě sporů argument "paní soudružka povídala" se zamítne. Naše lokalita měla 2 napojovací body podle územního plánu, ale propojit jsme to nemohli, protože jeden nebyl kapacitně vyhovující a na zkapacitnění obecní cesty za 2 miliony jsme neměli. A obec se od toho distancovala s tím, že na to teď nemá a máme k dispozici druhý napojovací bod.
Tento drobný "detail" způsobil to, že ačkoliv byl můj pozemek vzdušnou čarou 10m od stávající (kapacitně nevyhovující) cesty, tak musel být napojený na nově plánovanou silnici do druhého napojovacího bodu. Několik stovek metrů vzdáleného.
Územní studie
Když už se přeci jen prokoušeme podmínkami územního plánu, tak docela často vznikají tzv. územní studie jednotlivých lokalit. Ta zjednodušeně řečeno (nejsem odborník) popisuje, jak lokalita bude vypadat. Vypadá to podobně jako projekt, ale není to projekt ke stavebnímu povolení sítí a komunikace. Jsou tam zakreslené inženýrské sítě, silnice a její parametry, chodník, osvětlení, obratiště, hydranty, parkovací stání atd. V lepším případě k tomu jsou zveřejněné i vyjadřovačky od správců sítí a institucí, které doporučuju nastudovat, aby se vám nestalo to, co mě.
A sice, že jsem koupil pozemek inženýrskými sítěmi 10m od hranice pozemku (na které je napojen soused ze staré zástavby), ale donutili mě napojit se na vodu a kanál 200m na druhý konec lokality. Důvod? V územní studii jsou připojovací body hlavních řádů na druhé straně lokality a mám prostě smůlu.
Komunikace
Zajímavá situace nastala s příjezdovou cestou. Hodně lidí žije v domnění, že lze postavit dům do 50m od komunikace. Svým způsobem to je pravda, ALE nesmí být mezi komunikací a vaší parcelou další pozemek, resp. musí být možno udělat přímý sjezd z komunikace na váš pozemek. Takže těch 50m platí od sjezdu po stavbu.
Do roku 2018 to ještě nějak procházelo a já, jelikož vlastnil podíl na pozemku, kde měla stát budoucí příjezdová komunikace, tak jsem stavební povolení dostal. Ale dostal jsem v rozhodnutí úřadu podmínku, že nemohu zkolaudovat dům, dokud nebude zkolaudovaná cesta. Bohužel po roce 2018 kdy proběhla nějaká novela už třeba sousedi stavební povolení nedostali. Protože jejich parcela není přímo napojená na zkolaudovanou cestu.
Pokud byste narazili na takovouto situaci viz. náhled, tak stavební úřad nemusí dát stavební povolení ani jedné z těchto 6 parcel, dokud nebude hotová silnice. I když jsou všechny do 50m. Ale nelze na ně udělat přímý sjezd ze stávající komunikace. Pokud k tomu existuje územní studie, tak to může obnášet i vybudování chodníků a osvětlení.
Nebo další příklad. V územní studii bude definováno jakým způsobem má být odvodněná komunikace např. dešťovou kanalizací někam do strouhy na pole a nikoliv do kanalizace stávající silnice např. kvůli její nedostatečné kapacitě. viz. tento náhled:
Pokud si koupíte pozemky 1-6 v naději, že jsou blízko silnice, a tudíž byste nějak rozdělili síťovaní lokality na etapy. Tak stejně první etapu bez kompletní dešťové kanalizace nezkolaudujete. A to se může jednat o stovky metrů dlouhou dešťovku za stovky tisíc. To se u nás reálně stalo. Chtěli jsme dokonce změnit dešťovku za vsakovací bloky, ale místním stavebním úřadem to bylo zamítnuto a trvalo se na dešťové kanalizaci.
To co jsem popsal je jen malý výčet toho na co si dát pozor. Není v silách laika toto vyřešit 10 minutovou konzultací na stavebním úřadě. Jestliže kupujete pozemek, který nemá zkolaudované přípojky a komunikaci, tak doporučuju před koupí najmout si na konzultaci člověka, který se ideálně pohybuje v oboru Inženýrské činnosti v investiční výstavbě. Protože jak vidíte, mít veškeré sítě 10m od parcely, ještě vůbec neznamená, že vám povolí se na ně napojit.
Většina lidí si myslí, že to za ně udělá projektant, ale dle mých zkušeností to tak není. Bohužel hodně projektantů umí jen čmárat v AutoCADu. Předprojektovou přípravu skoro nijak neřeší, a radši si nechá předem zaplatit za projekt a na případné problémy se stavebním povolením se narazí až na konci. Namísto toho, aby stavebníkovi řekl "sorry" projekt sice můžeme udělat, ale budou s tím problémy.
Samozřejmě pokud máte pozemek se zkolaudovanou silnicí a zkolaudovanými hotovými přípojkami, třeba z developerského projektu, nebo od investiční akce obce, která prodává svoje pozemky, tak je možné tento krok vynechat. V opačném případě Vám hrozí vícenáklady ve stovkách tisíc Kč a to ještě v ideálním případě, kdy se na to složíte s ostatními vlastníky z dané lokality.
"Ale obec má přece povinnost vybudovat cestu ne?....."
Bohužel častý omyl. I kdyby pozemek, kde má stát příjezdová cesta byl obecní, tak obec nemá žádnou takovou povinnost. Možná máte malou šanci na finanční spoluúčast obce (pokud na to má peníze), ale pravděpodobně neuspějete. Argumentem je, že obec nebude zhodnocovat cizí soukromé pozemky. Jiná situace by byla, pokud obec zasíťovává svoje pozemky. Tzn. ty stavební parcely by byly její a prodávala by je stavebníkům.
Dnes si pozemky zasíťovávají vlastníci pozemků sami a následně zdarma, nebo za symbolickou cenu darují správcům sítí a silnici obci.
Takže na závěr: Chystáte se koupit pozemek? Tak pokud možno jedině se zkolaudovanými přípojkami a komunikací! Lákadla z inzerátů ve smylu "všechny sítě v blízkosti pozemku" neberte vážně! Jak jsem psal i 10m od všech sítí ještě neznamená, že se na ně dá napojit.
Pokud už přecijen chcete koupit nezasíťovaný pozemek, tak se domluvte s odborníkem co dělá "inženýrské činnosti v investiční výstavbě" a prokonzultujte všechny podmínky. Jinak Vám hrozí vícenáklady, časové zdržení nebo dokonce i nepoužitelný pozemek.
Měl jsem obrovské štěstí, že na to ostatní sousedé měli peníze a všichni jsme víceméně bez problémů spolupracovali. Ale i tak to každého stálo vyšší stovky tisíc Kč a přes 5 let práce, stovky hodin s úředníky a hodně bezesných nocí...